SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI: +48 502-619-281 E-MAIL: kancelaria@zawartka.pl
KARA UMOWNA ZA ZERWANIE UMOWY Z POŚREDNIKIEM

KARA UMOWNA ZA ZERWANIE UMOWY Z POŚREDNIKIEM

Kontynuujemy poruszany na blogu wątek umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na wyłączność. Bardzo często w umowie jest przewidziana kara umowna za zerwanie umowy z pośrednikiem. Pytanie, czy tego typu zapis będzie skuteczny prawnie, to znaczy czy pośrednik może domagać się zapłaty kary umownej za rozwiązanie umowy przez klienta?

Pośrednicy chcą zabezpieczyć się w umowie na wypadek gdy klient przed terminem obowiązywania umowy pośrednictwa bez ważnego powodu: wycofa nieruchomość ze sprzedaży, zerwie lub rozwiąże umowę pośrednictwa albo sprzeda nieruchomość z pominięciem pośrednika.

Na te sytuacje w umowach pośrednictwa bardzo często na zamawiającego czeka sankcja w postaci kary umownej zastrzeżonej na rzecz pośrednika.

KARA UMOWNA ZA ZERWANIE UMOWY Z POŚREDNIKIEM – NIEDOZWOLONA KLAUZULA UMOWNA?

Nie od dziś wiadomo, że papier przyjmie wszystko. W umowach pojawia się wiele zapisów, które później okazuję się jedynie pobożnym życzeniem autora wzorca umowy. Umowa pośrednictwa zawierana z klientem będącym konsumentem ma to do siebie, że podlega badaniu pod kątem ewentualnych naruszeń praw konsumenta.

Zgodnie z przepisem art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego: Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Jak wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04: W rozumieniu art. 3851 § 1 k.c. „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym obyczajom” w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Obie, wskazane w tym przepisie, formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta.

Przepisy Kodeksu cywilnego w art. 3853 wymieniają ogólny katalog klauzul niedozwolonych. Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

pkt 16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;

pkt 17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;

pkt 22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.

Analizując zapisy umowy pośrednictwa w zakresie kar umownych przysługujących pośrednikowi należy przefiltrować badane klauzule umowne przez wyżej wymienione ogólne zasady. Przykładowo jeśli w umowie pośrednictwa kary umowne są zapisane jednostronnie, to znaczy są zastrzeżone wyłącznie pośrednikowi i nie ma w tym zakresie symetrii (równości broni), to już powinna nam się zapalić lampka, że konkretny zapis może zostać uznany za abuzywny.

REJESTR KLAUZUL NIEDOZWOLONYCH

Przy ustalaniu czy kara umowna za zerwanie umowy z pośrednikiem jest abuzywna pomocne może okazać się sięgnięcie do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK lub wyszukiwarek z klauzulami niedozwolonymi.

Za niedozwolone postanowienia umowne została uznana choćby następująca klauzula:

W przypadku zawarcia umowy transakcyjnej objętej niniejszą umową z pominięciem Pośrednika, Zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotnej prowizji” (Numer wpisu: 5807).

Już na pierwszy rzut oka kara umowna zapisana w tej klauzuli jest rażąco wygórowana albowiem jest dwukrotnie wyższa niż ustalona w umowie prowizja. Armata okazała się kapiszonem – zapis miał zapewne wystraszyć zamawiającego, tymczasem okazał się niewiążący.

Poniżej przedstawiamy inne klauzule z umów pośrednictwa uznane za niedozwolone postanowienia umowne:

Sygnatura akt: XVII AmC 600/12 Data wyroku: 2012-09-21

W przypadku naruszenia przez Zleceniodawcę zakazu, wynikającego z przyznanej Pośrednikowi wyłączności, Pośrednik będzie upoważniony do domagania się od Zleceniodawcy zapłaty kary umownej w wysokości wynagrodzenia określonego w § 5 ust. 1 Umowy

Sygnatura akt: XVII AmC 5204/11 Data wyroku: 2012-08-03

Biuro Nieruchomości posiada wyłączne prawo na sprzedaż zgłoszonej nieruchomości w okresie umownym i Zamawiający nie może jej oferować innym pośrednikom, osobom trzecim ani sprzedać we własnym zakresie. Uchybienie powyższego uważa się za zerwanie zawartej umowy. Koszty zerwania umowy wraz z utraconym wynagrodzeniem od nabywcy ponosi Zamawiający w całości. Wynagrodzenie powyższe jest również płatne po wygaśnięciu umowy, jeżeli nabywcą jest osoba która otrzymała ofertę z Biura Nieruchomości w okresie umownym. W tym przypadku Zamawiający jest zobowiązany poinformować Biuro o zawarciu umowy sprzedaży, wskazać drugą stronę umowy przez okazanie aktu notarialnego w terminie trzech dni od jej zawarcia. W przypadku uchybienia powyższego Biuro pobiera od Zamawiającego wynagrodzenie w wysokości 2% od zawartej umowy – wartości transakcji. Odsetki ustawowe za zwłokę w zapłacie należnego wynagrodzenia ustala się na ustawowe

Sygnatura akt: XVII AmC 5204/11 Data wyroku: 2012-08-03

Wypowiedzenie umowy może nastąpić za porozumieniem stron w terminie ustawowym (czas określony) lub w terminie na trzy miesiące naprzód (czas nieokreślony zawarcia umowy). Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku zerwania zawartej umowy bez wypowiedzenia przez Zamawiającego lub wprowadzenia Pośrednika w błąd, należne wynagrodzenie dla Biura Nieruchomości wynosi 2% zawartej umowy – wartości transakcji od Zamawiającego + utracone wynagrodzenie, które Pośrednik otrzymałby od kupującego.

KARA UMOWNA ZA ZERWANIE UMOWY Z POŚREDNIKIEM – INNA SYTUACJA PRZEDSIĘBIORCA A INNA KONSUMENTA

Na portalu KRN.pl oraz czasopisma prawniczego BECK możecie Państwo znaleźć omówienie wyroku Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2005 r., sygn. V CK 295/05, gdzie Sąd uznał, że kara umowna ze zerwanie umowy z pośrednikiem jest prawnie dopuszczalna i wykonalna. W tym orzeczeniu chodziło jednak o kwestię umowy pomiędzy profesjonalistami – klientem pośrednika była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Nasz wpis jest poświęcony zgoła odmiennej sytuacji, gdy pośrednik zawiera umowę pośrednictwa na wyłączność z klientem będącym konsumentem.

PRAWNIK OD UMÓW POŚREDNICTWA. KANCELARIA SPECJALIZUJĄCA SIĘ W UMOWACH POŚREDNICTWA.

REPREZENTUJEMY KLIENTÓW AGENCJI NIERUCHOMOŚCI W SPORACH SĄDOWYCH NA TERENIE CAŁEGO KRAJU.

UDZIELAMY KONSULTACJI PRAWNYCH.

umowa pośrednictwa na wyłączność prawnik umowa pośrednictwa na wyłączność klauzule niedozwolone wynagrodzenie pośrednika po rozwiązaniu umowy jak wycofać się z umowy z pośrednikiem nieruchomości umowa na wyłączność a sprzedaż bezpośrednia

potrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami:

tel.: 502-619-281

e-mail: kancelaria@zawartka.pl

KLIKNIJ W ZAKŁADKĘ KONTAKT

SZYBKI KONTAKT PRZEZ FORMULARZ KONTAKTOWY:

Dodaj komentarz

Close Menu