SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI: +48 502-619-281 E-MAIL: kancelaria@zawartka.pl
UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ –  KIEDY NIE ZAPŁACISZ PROWIZJI POŚREDNIKOWI?

UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ – KIEDY NIE ZAPŁACISZ PROWIZJI POŚREDNIKOWI?

Jednym z typów umów pośrednictwa jest tzw. umowa pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności, inaczej zwana również umową pośrednictwa zamkniętą w opozycji do tzw. otwartych umów pośrednictwa, które nie zawierają klauzuli o wyłączności.

Przepis art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zezwalał pośrednikom w obrocie nieruchomościami na zawieranie umów pośrednictwa na wyłączność, został uchylony z dniem 01.01.2014 r. na mocy art. 8 pkt 8) ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. 2013 poz. 829). W praktyce umowy takie mogą być dalej zawierane w związku z obowiązującą na mocy art. 3531 Kodeksu cywilnego zasadą swobody umów:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa o pośrednictwo może zostać zawarta z zastrzeżeniem wyłączności, jednak respektując przepis art. 3531 Kodeksu cywilnego, taka umowa nie może być sprzeczna z istotą stosunku pośrednictwa, ani też nie może sprzeciwiać się ustawie i zasadom współżycia społecznego.

Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa będzie zwykle nawiązywać do treści art. 550 Kodeksu cywilnego, jak czynił to dotyczący umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uchylony art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 550 KC:

Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.

Nie ma przeszkód, aby klauzula wyłączności odwoływała się, czy nawiązywała do przepisu art. 550 KC, przy czym należy pamiętać o obostrzeniach związanych z zasadą swobody umów.

W tym kontekście, nie jest dopuszczalne aby w umowie pośrednictwa wyłączyć możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez klienta. Byłoby to niezgodnie z przepisem art. 57 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Natomiast dopuszczalne będzie wprowadzenie zapisów zobowiązujących klienta, aby w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność nie podejmował samodzielnie prób jej sprzedaży.  Nie dotyczy to szczególnych sytuacji, czyli umów których drugą stroną są konsumenci, a więc osoby fizyczne zawierającymi z przedsiębiorcami umowy niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 Kodeksu cywilnego). W umowie pośrednictwa, której stroną jest konsument zapisy zobowiązujące klienta-konsumenta, aby w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność nie podejmował samodzielnie prób sprzedaży nieruchomości, mogą zostać uznane za klauzule abuzywne.

Po myśli art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego:

Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Przepisy ten ma w swoim zamiarze ochronę konsumenta, jako słabszej strony stosunku prawnego nawiązanego umową. Jeśli prawa konsumenta ukształtowane zapisem zawartym w umowie są sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego interesy, wówczas mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia umowne.

W Rejestrze klauzul niedozwolonych można odnaleźć klauzule umowne zakwestionowane w umowach pośrednictwa na wyłączność. Za niedozwolone uznano postanowienia umów pośrednictwa na mocy których pośrednik byłby uprawniony do wynagrodzenia (prowizji), w sytuacji gdy zamawiający-konsument znajdzie klienta na własną rękę. Przykładowo, uznano następujące postanowienie umowne za niedozwolone:

Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części.

(numer postanowienia: 4295, sygn. akt: XVII AmC 600/12, data wyroku: 2012-09-21, data wpisu: 2013-02-22, link do rejestru)

Inną klauzulą wpisaną do Rejestru klauzul niedozwolonych jest:

Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika

(numer postanowienia: 5994, sygn. akt: XVII AmC 9768/12, data wyroku: 2013-08-29, data wpisu: 2015-02-20, link do rejestru)

Kolejna klauzula niedozwolona, jaka znalazła się w rejestrze, dotycząca wyłączności:

Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

(numer postanowienia: 1656, sygn. akt: XVII AmC 297/07, data wyroku: 2008-04-09, data wpisu: 2009-09-21, link do rejestru)

Ponadto, uznano za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę stosowaną przez pośrednika polegającą na stosowaniu przez przedsiębiorcę we wzorcu umownym umowy pośrednictwa postanowienia o treści:

„Wyłączność: Oznacza to, że Zamawiający, w czasie trwania umowy, nie może zawrzeć innej umowy pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości, a wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy oczekiwanej Zamawiający zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale Przedsiębiorcy, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą. Zamawiającemu przysługuje prawo oferowania przedmiotu sprzedaży nabywcom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez Przedsiębiorcę (klauzula wyłączności)”

(decyzja Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Delegatura UOKiK w Gdańsku, RGD. 22/2012 z dnia 30.10.2012 r. link do decyzji)

W ocenie Prezesa Urzędu prawidłowa wykładnia wskazanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż odpowiednie zastosowanie do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami art. 550 k.c. oznacza dla zamawiających-konsumentów wyłącznie zakaz zawierania kolejnych umów pośrednictwa z innymi podmiotami trudniącymi się tego rodzaju usługami.

Wyłączność pośrednictwa oznacza bowiem jedynie zobowiązanie zamawiającego do niewiązania się analogiczną umową z innymi pośrednikami w zakresie oferty dotyczącej tej samej nieruchomości. W konsekwencji, roszczenie pośrednika o wynagrodzenie z tytułu takiej umowy powstaje tylko w przypadku transakcji z kontrahentem skojarzonym przez pośrednika, a nie z jakimkolwiek kontrahentem.

W tym kontekście swoją aktualność zachowują wyroki w sprawach dotyczących wynagrodzenia pośrednika wynikającego z umowy pośrednictwa na wyłączność m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 30.04.2009 r., I ACa 249/09, POSAG 2010/1, poz. 50, w którym sąd ten orzekł, iż uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której była mowa w uchylonym obecnie art. 180 ust. 3a u.g.n. w zw. z art. 550 k.c., nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Podobne zapatrywania można odnaleźć w analizie nowszego orzecznictwa. Przykładowo:

Klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego

(wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 10.05.2013 r., sygn. akt: I Ca 468/13)

Zgodzić należy się z powodem, że zawieranie umów pośrednictwa na wyłączność jest dopuszczalne. Jednakże „decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku”

(wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 10.07.2014 r., sygn. akt: II Ca 653/14, w którym Sąd zacytował pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2004 r., sygn. akt: I CK 270/04)

Zgodnie z powyższymi wyrokami, nie zawsze pośrednik będzie uprawniony do żądania zapłaty prowizji wynikającej z zawartej umowy pośrednictwa. Szczególna pozycja konsumenta daje tu o sobie znać. Niemniej jednak również w obrocie profesjonalnym, gdzie stroną umowy pośrednictwa są podmioty prowadzące działalność gospodarczą, powyższe zasady rozumienia klauzuli wyłączności w dużej mierze zachowują swoją aktualność. Skoro umowa pośrednictwa należy do umów dwustronnych (tzw. synallagmatycznych), to pośrednik nie będzie uprawniony do prowizji w sytuacji gdy nie wykonał swojego zobowiązania z umowy pośrednictwa, a do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wyłącznie w wyniku działań sprzedającego.

_____

potrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami:

tel.: 502-619-281

e-mail: kancelaria@zawartka.pl

Dodaj komentarz

Close Menu