Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki. Do tego popularnego bon motu, część przedstawicieli społeczeństwa dodałaby jeszcze „i opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego”. Użytkownik wieczysty oprócz podatku od nieruchomości jest zobowiązany uiścić dodatkowo opłatę za użytkowanie wieczyste liczoną według określonych stawek procentowych zależnych od wartości nieruchomości. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste może ulec zmianie. Tak zwana aktualizacja opłat rocznych została zapisana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Procedura aktualizacji opłaty
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Wysokość każdej opłaty wylicza się na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Co roku gminy w całym kraju dokonują aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Szczególnie dużo tego typu spraw można było zaobserwować bezpośrednio przed wejściem w życie nowych przepisów, z mocy których nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste
W pierwszej kolejności organ administracji zleca wykonanie wyceny nieruchomości. Dokonują tego rzeczoznawcy, którzy tworzą operaty szacunkowe na podstawie cen transakcyjnych innych nieruchomości o podobnych parametrach korygowanych przez stosowne współczynniki. Przygotowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest podstawą dalszych działań organu administracji.
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej.
W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Aktualizacja opłaty – jak się bronić?
Przede wszystkim użytkownik wieczysty może złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu, który wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej.
Termin na wniesienie wniosku kwestionującego aktualizację opłaty wynosi 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia.
Wniosek kierowany do SKO powinien zawierać:
– oznaczenie wnioskodawcy i organu administracji,
– wskazanie sygnatury akt sprawy organu 1. instancji,
– zarzuty do wypowiedzenia,
– wnioski (czego żąda użytkownik wieczysty),
– oraz uzasadnienie i podpis.
Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości należy złożyć w formie pisemnej w dwóch egzemplarzach.
Kwestionowanie operatu szacunkowego
Jako że podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej stanowi operat szacunkowy, to w sytuacji gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wypowiedzeniem opłaty, wówczas powinien formułować zarzuty do sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Ustalając wartość działki rzeczoznawca jest obowiązany wziąć pod uwagę m.in. przeznaczenie działki, jej lokalizację, kształt, wielkość, otoczenie, dojazd, wyposażenie nieruchomości w media, a także wszelkie ograniczenia i uciążliwości w jej użytkowaniu. Bardzo często wyceny nie są przygotowane w sposób rzetelny i fachowy, a ustalona wartość nieruchomości jest inna niż rzeczywista. Jednak laikowi bardzo trudno kwestionować ustalenia operatu szacunkowego, stąd też dobrym pomysłem jest wynajęcie rzeczoznawcy na własną rękę i zlecenie przygotowania operatu szacunkowego tak aby posłużyć się nim kwestionując wycenę przedstawioną przez organ.
Zgodnie z tezą orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 sierpnia 2012 r. (sygn. akt 2204/10):
„Przedmiotem postępowania aktualizacyjnego jest ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz jaka jest jego wielkość. Nie ma żadnych przepisów, które mówią, że w postępowaniu tym wykorzystać można jedynie jeden operat. Wręcz przeciwnie, dążąc do oszacowania wartość nieruchomości w najbardziej miarodajny sposób, celowe może być uzyskiwanie tylu wycen, ile będzie konieczne dla zrealizowania celu postępowania. Postępowanie aktualizacyjne byłoby niezasadne jedynie wówczas, gdyby okazało się, że wartość nieruchomości od ostatniej aktualizacji opłaty nie wzrosła. Ustalenie to zostałoby wzięte pod uwagę nawet wówczas, gdyby dowodził go drugi lub kolejny operat uzyskany w postępowaniu, o ile zostałby on uznany za najbardziej miarodajny na potrzeby prowadzonego postępowania”.
Jak widać, organy dopuszczają sytuację, w której w danej sprawie jedna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę będzie niewystarczająca i konieczne będzie uzyskanie kolejnych wycen.
Postępowanie przed SKO
Po złożeniu wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości sprawa trafia do SKO. W tego typu sprawach zwykle wyznaczana jest rozprawa administracyjna na którą wzywani są zarówno wnioskodawca jak i przedstawiciele organu administracji. W praktyce można spotkać się również z sytuacją gdy SKO wezwie na rozprawę rzeczoznawcę, który wyjaśni rozbieżności i zarzuty zgłoszone do wyceny nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody.
Jeżeli do ugody nie dojdzie, SKO wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje.
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
_____
potrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami:
tel.: 502-619-281
e-mail: kancelaria@zawartka.pl
