Umowa pośrednictwa na co uważać. Mądry Polak po szkodzie? Niekoniecznie. Na co uważać zawierając umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości? Przeczytaj ten wpis, jeśli planujesz zawrzeć umowę z pośrednikiem. Jeśli potrzebujesz indywidualnej analizy prawnej Twojej sprawy, zgłoś się do nas i skorzystaj z konsultacji prawnej z prawnikiem specjalizującym się w umowach pośrednictwa.
UMOWA POŚREDNICTWA NA CO UWAŻAĆ – PRZECZYTAJ UMOWĘ!
Często umowy pośrednictwa są podpisywane „na szybko”. Klient – konsument składa podpis pod umową przygotowaną przez pośrednika nawet nie czytając na co wyraża zgodę. To podstawowy błąd. Nie każdą umowę od razu trzeba przedstawiać kancelarii do analizy, ale każdą umowę, którą się podpisuje należy uważnie przeczytać i co więcej, zrozumieć prawa i obowiązki określone w umowie.
Bardzo często Klient sięga po umowę i analizuje jej treść dopiero, jak dochodzi do sporu z pośrednikiem. Ten spór najczęściej dotyczy wynagrodzenia, czy prowizji pośrednika wynikającej z umowy. Dziś kilka słów w tym temacie, bowiem widzimy że coraz częściej trafiają w nasze ręce nowe wzorce umów pośrednictwa, które mogą być niebezpieczne dla konsumenta, a w praktyce sposób, w jaki zostały przygotowane umowy pośrednictwa, prowadzi do sytuacji, gdzie bardzo trudno Klientowi będzie obronić się przed obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia.
UMOWA POŚREDNICTWA NA CO UWAŻAĆ – UMOWA STARANNEGO DZIAŁANIA, CZY UMOWA REZULTATU
Pierwsza ważna sprawa, na jaką klient biura pośrednictwa powinien zwrócić uwagę zawierając umowę z pośrednikiem to charakter prawny umowy. W uproszczeniu chodzi o to, kiedy pośrednik będzie uprawniony do żądania zapłaty prowizji. Czy umowa uzależnia zapłatę wynagrodzenia od rezultatu np. znalezienia klienta na nieruchomość lub sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika (umowa rezultatu), czy pośrednik będzie uprawniony do wynagrodzenia nawet bez dojścia rezultatu do skutku, czyli za same czynności jakie wykona np. przygotowanie oferty sprzedaży, sesja foto, obsługa sprzedaży (umowa starannego działania).
Oczywistym jest, że klient biura pośrednictwa jest zainteresowany wypłatą prowizji dla pośrednika tylko wtedy, gdy to działania pośrednika doprowadzą do transakcji (klient chce umowy rezultatu). Perspektywa drugiej strony, czyli pośrednika, może być inna. Z różnych względów dochodzi do sytuacji, gdy pośrednik nie osiąga rezultatu, a przecież ponosi koszta związane z pracą nad zawartą umową, chociażby prezentując nieruchomość potencjalnym zainteresowanym.
Jak podkreśla się w orzecznictwie, np. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2020 r., sygn. V ACa 821/19: Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu.
To jaką formułę prawną przybiera dana umowy pośrednictwa (umowa rezultatu – umowa starannego działania), zależy od stron umowy (czyli najczęściej pośrednika, który dysponuje gotowym wzorcem).
[WAŻNE] Nie musi być wcale tak, że umowa pośrednictwa będzie albo umową rezultatu albo umową starannego działania. Da się skonstruować tzw. umowę mieszaną, zawierającą zarówno komponent umowy rezultatu jak i umowy starannego działania.
UMOWA POŚREDNICTWA NA CO UWAŻAĆ – ZAPŁATA WYNAGRODZENIA DLA POŚREDNIKA NAWET PRZY BRAKU REZULTATU W POSTACI SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI PRZY UDZIALE POŚREDNIKA
Coraz częściej w naszej pracy zaczęły pojawiać się nowe wzorce umów pośrednictwa, które przewidują zapłatę wynagrodzenia na rzecz pośrednika, nawet przy braku osiągnięcia rezultatu w postaci sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika. Nowe klauzule umowne stanowią kreatywną odpowiedź pośredników na orzecznictwo sądowe, które uniemożliwiło pośrednikom zastrzeganie we wzorcach umownych zapisów zabraniających konsumentom samodzielnego oferowania nieruchomości do sprzedaży przy umowie na wyłączność. W uproszczeniu klauzula wyłączności może zobowiązywać konsumenta tylko i wyłącznie do tego, że w okresie obowiązywania wyłączności nie zawrze kolejnej umowy pośrednictwa. Dochodziło do sytuacji, w której klient-konsument związany umową pośrednictwa na wyłączność sprzedawał nieruchomość bez udziału pośrednika, bowiem oprócz pośrednika sam równolegle oferował nieruchomość do sprzedaży. Wówczas pomimo usilnych prób pośrednik nie był uprawniony do prowizji, a jednocześnie ponosił koszta związane z obsługą umowy pośrednictwa. O tej problematyce pisaliśmy na blogu m.in. we wpisach: UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ – KIEDY NIE ZAPŁACISZ PROWIZJI POŚREDNIKOWI? – KIEDY POŚREDNIK NIE MA PRAWA DO PROWIZJI – JAK NIE PŁACIĆ PROWIZJI AGENCJI NIERUCHOMOŚCI?
UMOWA POŚREDNICTWA NA CO UWAŻAĆ – NOWE KLAUZULE W UMOWACH POŚREDNICTWA
Widząc, że sprawy w sądach są przegrywane przez pośredników, pośrednicy wprowadzają nowe wzorce umów. Jest to widoczne na przykład w umowach pośrednictwa Freedom. O co chodzi? Otóż pośrednik zastrzega sobie również prawo do wynagrodzenia za Czynności Pośrednictwa zgodnie z cennikiem poszczególnych usług stanowiącym załącznik do umowy w przypadku gdy:
– Zamawiający zrezygnuje ze sprzedaży Nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy;
– w przypadku sprzedaży przez Zamawiającego Nieruchomości samodzielnie, to jest w sytuacji, w której nie ma związku pomiędzy czynnościami Pośrednika, a skojarzeniem stron transakcji.
Widzicie Państwo, że tego typu klauzula jest wprost odwołaniem się do charakteru prawnego umowy pośrednictwa jako umowy starannego działania. Jest to swoista odpowiedź branży pośredników nieruchomości na orzecznictwo zabraniające zakazywania w umowach pośrednictwa na wyłączność samodzielnego oferowania nieruchomości do sprzedaży przez konsumenta.
UMOWA POŚREDNICTWA NA CO UWAŻAĆ – NOWE KLAUZULE W UMOWACH POŚREDNICTWA. GDZIE JEST PROBLEM
Czy należy się tego typu zapisów „bać” w umowach pośrednictwa? Nie. Z pewnością wiele biur pośrednictwa było realnie pokrzywdzonych sytuacją, w której ponosili koszty związane z obsługą umowy pośrednictwa, a klient sam sprzedawał nieruchomość w wyniku czego pośrednik był pozbawiony prawa do prowizji (umowa rezultatu – wynagrodzenie pośrednika tylko wtedy gdy to pośrednik przyczynił się do sprzedaży nieruchomości).
Natomiast widzę pewne tendencje do nadużywania „nowych” klauzul umownych przez pośrednika. Trafiają do naszej kancelarii przypadki, gdzie wynagrodzenie pośrednika za Czynności Pośrednictwa z cennika jest tak napisane, że w istocie jest zrównane z prowizją, czyli niezależnie od tego, czy to pośrednik doprowadzi do skutku w postaci sprzedaży nieruchomości, i tak jego wynagrodzenie za Czynności Pośrednictwa będzie równe prowizji. Jest to w mojej ocenie nadużycie ze strony pośrednika. To nadużycie jest widoczne gołym okiem, jeśli porówna się kilka tego typu umów. Na przykład w jednej z umów „cennik” usług pośrednika zamykał się kwotą 2-3 tysięcy złotych (w rozbiciu na poszczególne składowe cennika, typu: przygotowanie oferty sprzedaży nieruchomości, wizualizacje, rzuty, sesja fotograficzna, wywieszenie banneru itp.). Natomiast trafiają do nas umowy, gdzie te same czynności pośrednika w cenniku są wycenione kilkukrotnie wyżej, co ma w zamiarze zrównać cenę usług pośrednika z wartością prowizji, jaką pośrednik otrzymałby w przypadku sprzedaży nieruchomości z jego udziałem. Na to trzeba uważać. W mojej ocenie Klient nie powinien zgadzać się na umowę, gdzie cennik usług pośrednika jest zrównany z prowizją. Trzeba dokładnie czytać, na jakie koszty godzi się Klient podpisując umowę z pośrednikiem. Te koszty związane z obsługą umowy, w moim przekonaniu, nie powinny być wyższe niż 20 – 30% prowizji, jaką pośrednik uzyskałby, gdyby doszło do skutku. Przecież Klientowi, który zgłasza się do pośrednika nie zależy na „profesjonalnej sesji” za kilka tysięcy złotych, tylko zależy na skutku w postaci sprzedaży nieruchomości. Dlatego też wynagrodzenie za czynności pośrednika w przypadku nie dojścia do rzeczonego skutku nie może równać się prowizji pośrednika.
CZYTAJ INNE NASZE WPISY DT. UMOWY POŚREDNICTWA:
- KARA UMOWNA ZA ZERWANIE UMOWY Z POŚREDNIKIEM
- JAK NIE PŁACIĆ PROWIZJI AGENCJI NIERUCHOMOŚCI?
- UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ – KIEDY NIE ZAPŁACISZ PROWIZJI POŚREDNIKOWI?
- UMOWA POŚREDNICTWA ZAWARTA USTNIE
PRAWNIK OD UMÓW POŚREDNICTWA. KANCELARIA SPECJALIZUJĄCA SIĘ W UMOWACH POŚREDNICTWA.
REPREZENTUJEMY KLIENTÓW AGENCJI NIERUCHOMOŚCI W SPORACH SĄDOWYCH NA TERENIE CAŁEGO KRAJU.
UDZIELAMY KONSULTACJI PRAWNYCH – ANALIZUJEMY WZORCE UMÓW POŚREDNICTWA – PRZYGOTOWUJEMY PISMA DLA KLIENTÓW W SPORACH Z POŚREDNIKAMI
Potrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami:
tel.: 502-619-281
e-mail: kancelaria@zawartka.pl
Jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00.
SZYBKI KONTAKT PRZEZ FORMULARZ KONTAKTOWY:
